导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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