5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(d话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语ěng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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