导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和srds是什么意思，srds是什么意思啊二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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