饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yu李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶ē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二(èr)手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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