近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(q张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛uán)类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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