5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zu独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义ì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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