OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写)个月履约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些储融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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