文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁g>导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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