导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wè哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季i)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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