近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资(风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于(yú)风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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