文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng200mm是多少米，2000mm是多少米)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bā200mm是多少米，2000mm是多少米n)分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公200mm是多少米，2000mm是多少米(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 200mm是多少米，2000mm是多少米