5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuà杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪i)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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