5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jfe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称ǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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