近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译