文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fángregretted用法及例句，regret的用法和例句)企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，regretted用法及例句，regret的用法和例句引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fregretted用法及例句，regret的用法和例句āng)式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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