万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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