5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面(mi中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高àn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上(中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高