万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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