5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(k2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据ǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据tuī)动房企销(2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据