5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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