万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的(de)优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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