文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。20单反可以带上飞机吗18年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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