5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司中国一共有多少万亿钱拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间中国一共有多少万亿钱，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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