一(yī)线城市，也(yě)不端(duān)着了(le)。

　　昨天，深圳(zhèn)取消(xiāo)二手房指导(dǎo)价的(de)消息(xī)在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这么重要？首先二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)被称为“核弹级”政策(cè)，其(qí)次深(shēn)圳几(jǐ)乎是(shì)最后一个(gè)还在“认真”实施这条政策(cè)的(de)城市(shì)，最后深(shēn)圳是房价前三的(de)核(hé)心城市。所以，深圳的一举一动都具有风向标意义(yì)。

　　有分(fēn)析人(rén)士指(zhǐ)出，深圳二手房指导价如果取消，首(shǒu)先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后二(èr)手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼(lóu)市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价”正式结束。传(chuán)言称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不(bù)按官方参考(kǎo)价（指导(dǎo)价），银(yín)行核定房价(jià)以网(wǎng)签备案价和评(píng)估价(jià)孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有(yǒu)看到官方文件(jiàn)。据证券时报21日消息，目前深圳(zhèn)多(duō)家大(dà)行(xíng)表示“尚未接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理按(àn)揭”。所(suǒ)以还需要持(chí)续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃进认(rèn)为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款等领(lǐng)域按照(zhào)新的规则(zé)进行，但不会出(chū)台(tái)正式文(wén)件。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可(kě)以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深圳楼市二手房(fáng)指导(dǎo)价横空出世(shì)。当时，深圳一口气(qì)公布了(le)全(quán)市3595个小区(qū)的参考(kǎo)价(jià)，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照(zhào)当时(shí)的(de)市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价(jià)来(lái)计算(suàn)首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当(dāng)时大(dà)家还不觉得(dé)厉害，但经(jīng)历(lì)了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子(zi)，市(shì)场价1000万的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首(shǒu)付3成即300万；如(rú)果指导价打七(qī)折(zhé)即700万，那么(me)首(shǒu)付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付的部分，实际首付(fù)去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量买家，失去(qù)了购(gòu)房(fáng)能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参(cān)考价以后，东莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合(hé)肥(féi)、广(guǎng)州等10多个城市陆(lù)续跟进(jìn)。事实(shí)也(yě)确实证(zhèng)明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居(jū)客(kè)的统计，实施(shī)二手房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受(shòu)到疫情的影响，二(èr)手(shǒu)房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全国70个大中(zhōng)城市房价只(zhǐ)有6个同比上涨(zhǎng)，其他(tā)的(de)泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有(yǒu)人付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有(yǒu)家研(yán)究中心(xīn)数据显(xiǎn)示：成交量上，二手房(fáng)指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套(tào)，创近二十(shí)年最低(dī)记录(lù)，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面(miàn)，与二(èr)手房指(zhǐ)导价发(fā)布(bù)当(dāng)月相(xiāng)比，如今二手房挂(guà)牌价低(dī)于及接近参(cān)考价(jià)的(de)房源(yuán)占(zhàn)比大(dà)幅增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小区(qū)中，过半成(chéng)交(jiāo)价低(dī)于参考价。

　　只有(yǒu)真实经(jīng)历其中的人，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房(fáng)东(dōng)，斩仓的新闻不绝于(yú)耳(ěr)。

　　据说一位码(mǎ)农(nóng)三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测(cè)，如果案例属实，买家的(de)实际购(gòu)房成本高达20万/平，目前(qián)价(jià)格跌至14万/平(píng)，叠加这(zhè)三年的房贷(dài)和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批人这两(liǎng)年感(gǎn)受(shòu)到(dào)了太多(duō)“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下多年新(xīn)低，学区房(fáng)神话不再(zài)，房产中(zhōng)介的日子难过(guò)，投资(zī)客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的基(jī)调(diào)下，2022年以来，实(shí)施了二手房指导(dǎo)价的城市陆陆续(xù)续低调(diào)退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显(xiǎn)

　　最(zuì)近一线城市也不端着了(le)。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多子女家庭和职(zhí)住(zhù)平衡家庭购房支持政策。上海也(yě)考虑予以多孩家(jiā)庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从(cóng)最(zuì)新(xīn)公布(bù)的3月份70个大中城(chéng)市商品住宅销售价格变动情况来看，广州、深圳(zhèn)的新房、二手房价格仍然是同比去年依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长了，其(qí)他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京(jīng)、合肥等(děng)城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上(shàng)，上面可能更急(jí)。3月份，两(liǎng)部门(mén)联合发文，全面(miàn)推动二手房(fáng)“带(dài)押过户”全国实施(shī)，这是一(yī)条被广泛(fàn)好评的新政。对于(yú)激(jī)活二手房交易，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住(zhù)建(jiàn)部部长倪(ní)虹近(jìn)日更(gèng)是指(zhǐ)出(chū)：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常(cháng)识，从(cóng)字面理解(jiě)一(yī)下这两个词，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不(bù)住，小(xiǎo)船不就翻(fān)了？

　　也(yě)许，今年(nián)扶持楼市(shì)的政策，还有一大波正在路上...

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