5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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