万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案关于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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