导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调(diào)查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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