近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实(shí)际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zh亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成ǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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