导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么g>城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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