万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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