5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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