5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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