导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗