5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是为什么梅西的人缘远比c罗好主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)为什么梅西的人缘远比c罗好水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 为什么梅西的人缘远比c罗好