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　　OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜)言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年(nián)建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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