近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点(yì)，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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