5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(niá23岁属什么生肖n)底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了23岁属什么生肖。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(23岁属什么生肖wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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