文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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