OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi张学良多高，少帅张学良多高)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(c张学良多高，少帅张学良多高hǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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