近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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