文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎ吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗n)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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