万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的(de)优先彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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