文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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