导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号ong>

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号)户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。