5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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