OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的(de)第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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