5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(裤子175是几个xzhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(f裤子175是几个xèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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