饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意)等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还(há讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意i)需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求。讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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