文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行(唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成(chéng唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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