近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影卅是什么意思，卅是什么意思,读音响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材卅是什么意思，卅是什么意思,读音料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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